貸家を建てたいが相続税と贈与税とどちらがお得か?

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カテゴリー: 仙台の相続コンサルタント 吉田隆


自分が所有している土地に貸家を建てたいが、相続のことと贈与のことがよく分からないので、相談に来られた人がいます。
 
自分の土地に貸家を建てる場合の考え方を3通り提案しました。
 
Ⅰ、資産家の父親からお金を借りて自分の名義で建築する場合
 
  毎月の家賃の収入から父親に返却していく方法です。 
  例えば父親が10年後に亡くなって返済が残っていますと、その分が相続税の対象になります。
  他にも父親の財産が有りますので、合計した資産を法定相続人で分割することになります。
  自分は相続時精算課税の選択をしていますので、残っている負債額が相続財産とみなされ、相続税を払
  うようになります。
  
Ⅱ、父親の名義で建築する場合
 
  家賃の収入は父親の収入になりますので父親の資産が増えていくことになります。
  貸家の毎月の賃貸管理費と地代を、父親に請求する方法です。
  
  当然ながら自分でその分の所得税を支払うようになります。
  建物の固定資産税は父親が支払うことになります。
 
  例えば父親が10年後に亡くなったとしますと、貸家ですと、建物の固定資産税評価額の70%に対して相続税
  が発生することになりますが、10年後ですと固定資産税評価額が少なくなっています。
  
  相続財産として建物を相続したとみなされた場合、相続税は貸家の場合だいぶ少なくなります。
  父親から支払いしてもらう賃貸管理費と地代を蓄えておけば、十分相続税の支払いができます。
Ⅲ、父親が父親の名義で建築した後、何年か後に贈与してもらう場合
 
  贈与するまでの期間は、家賃収入は父親の収入になります。
  父親が、建築後不動産取得税を支払い、次の年からの建物だけの固定資産税と所得税を支払って、その後に
  満室の状態で父親から贈与してもらう方法です。
 
  贈与価格は、固定資産税評価額と同じになりますので、自分は相続時課税制度を選択していますから、贈与
  税を払うようになります。
  
  贈与してもらうまでの間、賃貸管理費と地代を父親から支払ってもらい、贈与税が払えるようになったら、
  贈与してもらうという方法です。
  いずれにしましても、父親の相続財産を減らすためにも、貸家を父親に建てて頂いたほうがいいと提案しま
  した。
 
 
父親と相談してⅡの父親の名義で貸家を建築して父親が亡くなったらその貸家を自分の所有にするように遺言書を書いてもらい、相続税を払う案を実施されました。