不動産事業計画

資産を増やして安定した生活をしたいとだれでも考えています。

できれば自分が築いた資産を子供たちに残し、子供達にも安定した良い生活を送ってほしいと親ならだれでも思います。

ところが小学校から大学までの授業で、資産の増やし方を日本では教えていません。

そこで例えば銀行からお金を借りてアパートを建てて、家賃収入を得る為の知識が必要になります。

お金をいくら借りて、利息が1年間で何パーセントで、何年間で返すと、毎月いくら返して、その中の利息分はいくらかという計算は、ちょっとしたシミュレーションソフトがあればできます。

毎月どのくらいの収入があり、どのくらいの支払いがあるのか、不動産事業に関心のある方は、大体は分かると思いますが、年間の収入をどのくらいに見込んだらよいか、毎年の支出をどのくらいに見込んだらいいのか、何十年にもわたり詳しく見込みを立てるには、いろいろな知識がないとできません。

毎年の経費として認められるのはなにか、不動産取得税はいくらくらい納めなければならないのか、固定資産税はいくらくらい納めなければいけないのか、火災保険はどのように経費として計算すればよいのか、建物の減価償却はどのように見込みを建てればよいのか、毎月返却するローンの金利だけが経費として認められるのか等です。

そして家賃収入が経費を差し引いて年間いくら残ったら、いくらの所得税を払わなければいけないのか、またアパートの所有者の年収にアパートの収入を足すといくらの所得税を払わなければならないのかを計算しなければなりません。

年収が増えれば所得税率が上がり、ローンが終わり、建物の減価償却が終わりますと、次の年からは所得税が大幅に上がるようになります。

弊社では不動産に関する事業計画に関して、お客様が適切な判断ができるようにお手伝いをしています。

例えば賃貸住宅の場合で土地の価格と建物の価格が分かっている場合は、試算を始める事ができますが、土地の大きさにより建物の計画が違ってきたり、用途地域や斜線制限で建物の高さが制限されたり、駐車場を何台分設けるかによって、建物の面積が変わってきます。

また部屋の大きさを1Kにするか1LDKにするか2LDKにするか又は一軒家にするかも、その地域の需要にあったように、計画しなければなりません。
建物の計画を検討する段階でも、建設工事費の試算を何度もやるようになります。

土地の価格が分かり、建設工事費が分かり、収入の見込みが分かりますと、いよいよ事業計画の収支の試算に入っていきます。

自己資金をいくら出して、銀行からの融資をいくら受けるかを想定して、融資の金利はいくらか、何年間で返済するかを想定して試算をします。

その段階では、土地と建物の不動産取得税、毎年支払う土地の固定資産税と建物の固定資産税を入れて試算致します。

木造建築物の法定耐用年数は22年、鉄骨造の住宅の法定耐用年数は27年、鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年になっていますので、減価償却は建物の評価額を、法定耐用年数で償却することにして、支出として試算致します。

収入の見込みは、建物が古くなっていきますと賃料を下げるようになりますので、賃料の下落を見込んで試算致します。
また入居者の入退去が必ずありますので、いつも満室ということは考えられませんので、空室状態を見込んで試算致します。

支出の見込みは、種々の点検が必要になりますので、建物の維持費と入退去時のリフォーム費用と、屋根や外壁の補修工事を何年毎にやるのか大規模修繕費を見込んで試算致します。

また建物には火災保険をかけますので火災保険料と、家賃の集金と建物の管理を不動産会社に頼みますと賃貸管理費がかかりますので、その費用を見込んで試算致します。

第一段階で、家賃の収入と融資に対する支払いと固定資産税と諸費用を考慮した試算をして、事業計画として成り立つかどうか分かる表を作成します。

第二段階で融資の金利と減価償却を経費とした試算をして所得税がいくらかかるか試算します。
この段階で不動産事業計画として適切か判断できます。

第三段階で個人が所有する場合、所有者の現在の年収をいつまで見込めるかを想定して、試算を致します。
この段階で所有者が他に収入がある間は、所得税率が上がり、所得税を支払った後、手元に残る金額がより正確に予想出来るようになります。

長い人生ですので、収入のある不動産はなるべく長く所有したほうが良いと思いますので、事業計画の試算は50年間で作成致します。

有料になりますが、お客様がお考えになっている不動産事業計画が、いろいろな問題をそれぞれ解決して、上手く行きますようにお手伝い致します。

仙台市の不動産事業計画のお問合せは下記からお願い致します。